房企“二进一”:未来三年最后 窗口期

文/

中国金茂创新与战略运营部 程浩业

过去一年,国家大力调控房地产市场,租售并举、多主体供应等市场运行模式涌现,我国房地产行业进入新的历史阶段。因此,崭新的发展机遇也展现在房地产企业面前。

地产行业新常态

在中央“分类调控、因城施策”的引导下, 2017年一线及热点二线城市“限需求、促供应”调控政策持续加码。国家统计局数据显示,2017年一线、二线城市新建商品住宅价格同比分别上涨0.5%、4.2%,房价涨幅分别回落25、12个百分点,调控效果正在逐渐显现。

十九大报告明确提出,“中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。同时,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。这标志着房地产市场正进入一个新时代,该时代将以长效机制构建为基础,通过调整不平衡、不充分的市场现状,完成楼市向均衡的进化,帮助人民实现美好生活,推进完成伟大的城市化进程。

我们判断,2018年房地产行业将迈入政策管控稳、库存水平低、行业集中度高的新常态,集中体现在三个方面:一是严调控呈现常态。与过往政策调控着眼于平抑房价短期过快上涨的目的不同,本轮政策思路聚焦于中长期且可持续,通过供需两端的强调控维持房价稳定,进而为长效机制的加速推进争取时间。

因此,未来一定时期内,政策将延续现有严控力度,尤其对于房价的控制不会松动,价格将由过去快速上涨逐渐进入稳定增长的阶段。当然,在坚持中央“稳中求进”工作总基调下,短期政策进一步收紧及转向的可能性都不大,行业政策波动风险较低。

二是低库存呈现常态。我国商品住宅新开工与销售面积连续三年倒挂,开工端的萎缩导致库存水平不断下降,截至到2017年末,全国商品住宅待售面积为2.67亿平方米,较2016年底减少了25.1%,是继2015年房地产去库存化以来的最大降幅,同时一二线城市商品住房去化周期处于6-9个月的合理区间。意味着商品住宅供需总体保持平衡态势,行业市场风险降低。

三是高集中度呈现常态。一方面,我国人口流向都市圈的再聚集将成为新型城镇化的必然趋势,这将推动一线城市将发展成超级城市,二线城市将向一线城市规模靠拢,大都市圈周边城市价值凸显,为地产企业的业务布局提供更为广阔的空间;另一方面,在市场以及政策的配合推动下,资源向处于龙头的房企聚拢趋势尤其明显,销售额市场占有率快速提升,2017年Top10的占有率从2016 年的18.7%提升到24.1%,Top20的市占率从2016年的25.2%提升到33.5%,行业优胜劣汰、强者恒强的趋势明显。

关键窗口期浮现

基于行业“一稳一低一高”新常态,按照中国房地产市场过往“三年一次”的周期波动规律推演,预计市场短期还将承压,2018年也将处于新一轮价格波动的谷底。但由于政策调控核心目的在于确保市场稳定而非全面打压市场,购房需求不会消失与转移,对购房置业者和地产企业而言,眼下都是难得的机遇期。

从市场走势来看,在当前“五限”调控政策基础上,地方政府因城施策将更加灵活,部分城市及地区取消限购或放宽落户举措及限购门槛等,预计2018年一线以及二线限购城市成交量价均将进入“触底”阶段。

另外,对二线非限购以及三四线城市而言,经历过往成交量、价齐升之后,市场热度回落、去化速度放缓,房价增速将会明显收窄或滞涨。

从行业发展来看,一方面,房企梯队间规模差距扩大,第一梯队与第二梯队房企涨幅差距达106%,不进则退的态势日益显著,其中,融创、龙湖等排名靠前的房企为保持竞争位次,2017年逐步提升目标,并推动高业绩目标达成;同时上市房企业绩增长预期较高,既有规模本身较大的碧桂园、融创等龙头房企,也有排名三十以外的龙光、禹州等后起之秀,均认为未来三年是由第二梯队向第一梯队冲锋的最后窗口期。

另一方面,经营效率高的房企更受市场认可。从上市公司年报数据显示,2016年Top10、Top10-20、Top20-30房企的平均ROE水平分别为13.8%、10.4%、8.7%,足以见得规模房企的ROE亦显著领先,也较为容易获得政府资源及资本市场认可。

此外,典型房企未来三年归属股东净利润预期年均增幅高达44%,将超过房企销售额增长预期(36%),可见,除规模之外,具备竞争力的经营效率也是房企进入行业第一梯队的共识与必要条件,规模小且运营效率低的企业将逐渐淡出行业视线。

2018年,金融货币政策将持续收紧,“房住不炒”主基调下因城施策特点更为突出,标杆房企加速发展的态势不会改变。中国金茂将以“3年2000亿”目标为引领,以资本市场增长要求为准绳,坚决落实“快周转”工作要求,尽快缩短与标杆房企在经营效率方面的差距,全力冲刺1300亿签约目标,为公司实现跨越式发展奠定基础。

中国城市化进程仍在加速,尤其各线城市扩容晋级的趋势明显,新的城市格局将为行业发展注入活力,新城开发、旧城更新以及特色小镇建设等政策持续为市场发展提供新的需求空间。

鉴于此,中国金茂将继续坚持以城市运营为核心的业务模式,持续推进“双轮两翼”战略升级,加快夯实核心业务发展基础,不断推进金融与服务创新,努力发展成为“规模适度、效益优良、品质领先、服务突出”的行业标杆与引领者,积极把握最后窗口期,尽早挺进行业第一梯队。

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